読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

建替え診断室

建替えか?リノベーション・リフォームか?神奈川~東京の中古住宅・査定事例を紹介!

住宅金融支援機構のリフォーム一体型住宅ローンのデメリット

節税金と公的融資

住宅金融支援機構フラット35―リフォーム一体型

住宅金融支援機構のフラット35にリフォーム一体型が加わりました。これは現状売渡(リフォーム前)の中古住宅を購入する人に向けた住宅ローン補完商品です。

【フラット35(リフォーム一体型)】のご案内:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

【フラット35(リフォーム一体型)】ご案内チラシ

これにより不動産業者には、リフォーム工事を省略して一戸建て住宅やマンションを販売できるメリットが生まれます。

そして、購入者側にもリフォームを自由にできて、その代金も公庫による低金利公的融資に頼れる、というメリットの「イメージ」があります。

しかし、ほんとにメリットになるかはケースバイケースです。

トクをする住宅ローンの選び方・借り方 2014/15年版 (別冊・主婦と生活)

未リフォームの現状売渡し物件の販売価格

築古物件や老朽住宅は不動産市場に溢れかえり、販売側は売却に非常に苦労しています。

f:id:builders:20150525224219j:plain

購入者側はそういう売主側の火の車的な台所事情を知らず、とにかく安い物件を探し、格安・割安・激安のキーワードに翻弄されます。

ほんとに安い物件があるならいいですが、消費者側に「リフォーム費用」の実態が知らされないまま、公庫のリフォーム一体型がセールストークのネタになるのは問題です。

リフォームしていない現状売渡物件の販売価格が妥当か否かが問題だと思っています。

個人宅リフォームと業者間取引のまとめ改修代金

現状売渡しの一戸建て住宅を購入して、リフォームをする場合、リフォーム代金は、発注するリフォーム会社の設定価格がボッタクリでなく、妥当料金でも、それは「個人」に対するリフォーム費用です。

f:id:builders:20150525224221j:plain

個人相手のリフォームと複数物件をグロスで請負う業者間のリフォーム工事代金は、当たり前ですが業者間取引のリフォームの方が安いです。

斬新な一戸建てデザインならリフォーム一体型フラット35に意味がある

もし、大規模にオリジナルデザインの空間演出リノベーションをするなら、リフォーム前の現状売渡し物件を購入することにはメリットあります。

例えば、23区や横浜などの大都会の一等地で自分をアピールする斬新デザインの一戸建てを持つのなら、超斬新な新築は無理だけど、中古住宅をリフォームするなら実現可能。

そのリフォーム工事が、公庫の融資(住宅金融支援機構フラット35)で賄えるなら、仕入れが中古住宅として安く済むことにメリットがあります。

f:id:builders:20150525224220j:plain

リフォーム前の現状売渡し物件がリフォームしてない分、安いのは幻想

でも、特にリノベーションコンセプトがなく、「自分で後からリフォームすればリフォーム済み物件より割安で購入できる気がする」と考えているなら、それは間違いです。

「リフォーム前の現状売渡し物件」が「リフォームしてないぶん安い」ことは、まずありません。「未リフォーム分の代金減額」がされていると思ったら大間違いです。

リフォームをしてない分、割安に買えるというのは幻想です。リフォーム想定した代金は引かず、リフォーム済みの周辺物件より、ちょっと安くしてるだけなのがほとんどです。

住宅金融支援機構のリフォーム一体型住宅ローンに惑わされない

だから、「超奇抜なリノベーション」をするのでなく、普通のリフォームをする程度の心積もりなら、この「住宅金融支援機構のリフォーム一体型住宅ローン」に惑わされず、リフォーム済みの物件を購入するのが「ベスト」です。

マンションリフォームidea (エイムック)

経費削減のつもりで住宅金融支援機構のリフォーム一体型住宅ローンを利用して未リフォームの物件を買うのは、デメリットが多すぎます。