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建替え診断室

建替えか?リノベーション・リフォームか?神奈川~東京の中古住宅・査定事例を紹介!

中古マンション・リノベーション用の価格設定

リノベーション

中古マンションをリノベーション目的で購入

中古マンションをリノベーション、一戸の玄関から内側を全部解体して新しく改装する、大規模リフォーム目的で購入する人が多いです。

リノベーションは、もう15年とかもっと前からやる人がいました。スケルトンリフォームとも言って骨組み残して刷新する改修方法。

ただ以前は元々自分で所有していた物件を真新しく刷新していたのが、最近は中古物件をそれ用に購入するようです。

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中古マンションを普通価格で買って、一世帯分の内装構造を全て解体し新しくすると、今は資材が高いから新築一軒買うのとほぼ一緒です。

中古物件の購入費用が周辺相場の「半額」位でないと、あまり旨味がない不動産購入スタイルです。

スケルトン・インフィル住宅 - Wikipedia

その物件が「ブランドもの」なら老朽建物にも価値がある

例えば、表参道ヒルズに変っちゃったし、賃貸物件だったけど、原宿にあった同潤会アパートみたいな建物自体が有名なオンリーワン物件ならば老朽物件で出物があったら高くても買う価値はあります。ブランドを買うことだから。

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でも、その場所やその「物件自体」に思い入れがなければ、素直に割安な新築の売れ残り物件でも探すほうがマシかも知れません。

というのは、リノベーション用に割安とうたっている物件の多くは、周辺のリフォーム済みの物件と比較して、よく調べれば大差ない値段なんです。

となると、自分で大規模リフォームする費用を負担する分、損になります。

そして、リノベーション用として売りに出ている物件の多くは、築30年くらいのモノで、購入する若い夫婦と「同い年か年下の建物」。

人間の30歳はまだ若者だけど、建築物の築30年はけっこうキテます。マンションだと分りにくいけど。

区分所有法・管理規約とリノベーション

さらに、区分所有法によって、専有部分は幾らでも改築できるけど、共有部分はいじれません。

建物の区分所有等に関する法律

建物の区分所有等に関する法律 - Wikipedia

共有部分てのは、マンションの窓サッシより外側とか玄関とか。屋内を超オシャレなデザイナーズにしても、外に見える風景でベランダが築30年なりのダサさだと冷めます。

また、マンション管理規約により、玄関の扉を一戸だけ違うドアに変更することはできないので、もし、その中古マンションがグレーの鉄扉でポストに新聞入ると「ガコン!」てなるやつでも、それはそのまま使わなければなりません。

だから、そういうマンションの所有者さんは、省エネリフォームする時、玄関の鉄扉はそのままに、室内側にもう1つ断熱扉を設けたり、玄関土間と廊下をアコーディオンカーテンで仕切ったりしています。

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マンション自体がリノベーション仕立てとか、近年中にやる予定とかいうなら、それは場所と売却価格によっては得になるかもしれません。

マンションリフォームidea (エイムック)