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建替え診断室

建替えか?リノベーション・リフォームか?神奈川~東京の中古住宅・査定事例を紹介!

藤沢市で借地権と底地の相続相談会

藤沢市鵠沼小田急不動産で月末に借地権を始めとした相続相談会をやるそうです。

 借地権と底地の相続相談会

www.townnews.co.jp

税理士さんが対応するみたいなので、これは借地権と底地の交換などによる相続対策が主になるのでしょう。

借地権 - Wikipedia

借地権建物と底地とを同時に第三者に売却することで相続税の支払い資金を確保できます。

小田急不動産がこの「第三者」ならば3方丸く収まるというものです。無料相談会も意義あるものになるでしょう。

借地権と底地は一緒に処分するべき

この場合の「3方」とは、小田急の他に借地権所有者および底地所有者を指します。

相談者が底地所有者でも借地権者でも変わりありません。

なんで3方丸く収まるかというと、借地権と底地は一緒に処分する時が一番価値が高い、高く売れる時だからです。

借地権か、底地か、どちらか片方だけを売却しようとすると、当然、買主も「完全品の土地」を買えるわけでないから値切ります。

借地権の種類

借地権価格の査定は、国税庁が発表している路線価図に記載されている借地権割合がベースになります。

底地 - Wikipedia

底地の評価は、借地権者が底地を買う場合、第三者が底地だけ買う場合、底地と借地権の等価交換、そして底地と借地権を第三者がまとめて買う場合に分けられます。

ちなみに借地権は、
借地権(旧借地法、借地借家法第3条)
定期借地権(借地借家法第22条)
事業用定期借地権等(借地借家法第23条)
建物譲渡特約付借地権(借地借家法第24条)
一時使用目的の借地権(借地借家法第25条)
の5種類があります。

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そして、評価査定のさいの利用形態によって、居住用建物用地、店舗併用住宅用地、賃貸ビル・アパート用地などに分かれます。

借地権価格の計算方法

借地権価格の計算には割合方式を採用します。底地の「更地価格」「建付地価格」に借地権割合を乗じて求める方法になります。

上記の藤沢市などは、神奈川県においては横浜市川崎市につぐ繁華街もありますから、住宅で6割、場所によっては7割でしょう。

それで、土地価格×一定割合(6~7割)が借地権価格になります。

他に、「差額地代還元法」で計算すると、「正常実質賃料相当額-実際支払い賃料」、「収益還元法」によると「借地権付建物の総収益÷還元利回り」で計算します。

参考ページ: 別表2 | 公表裁決事例等の紹介 | 国税不服審判所

他にも取引事例比較法(取引価格×事情補正×時点修正×標準化補正×地域格差×個別格差)など借地権価格の計算方法は多様です。

大手不動産の無料セミナー

大手不動産会社が相続税相談をテーマにした借地権セミナーなどを開催していますが、こういうのは行くといいです。

税理士さんが講師で教えてくれて、本なんか読むより、ネットで今読んでくださってるこんな記事(当ブログ記事)を読み漁るより、無料相談会一度行くと理解が早いです。

百聞は一見にしかず、とは上手いこと言ったもんです。